CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
SALA DE CASACIÓN CIVIL
MP. CÉSAR JULIO VALENCIA COPETE
veintisiete (27) de abril de dos mil diez (2010)
REF.: 11001-3103-003-2006-00728-01
SINTESIS DE LOS HECHOS:
Le correspondió conocer de la demanda al Juzgado Tercero Civil del Circuito de Bogotá, interpuesta por la Sociedad Estación de Servicio El Topacio Ltda en contra de la empresa Exxonmóbil de Colombia S. A, a quien dio en arrendamiento comercial a dos lotes de terreno para que en ellos funcionara una estación de servicio durante 180 meses a fin que se DECLARARA EL INCUMPLIMIENTO DE LA DEMANDADA , frente al contrato de arrendamiento contenido en la escritura pública 8679 de 27 de diciembre de 1988 de la Notaría Segundala Notaría Diecinueve
Contestada la demanda, Exxonmobil de Colombia S. A., aceptó los hechos contenidos en la misma pero negó haber incumplido los compromisos adquiridos, fincada en que el contrato de arrendamiento expiró el 26 de julio de 2005, pero se prorrogó por acuerdo entre los celebrantes hasta el 26 de julio de 2006 con la finalidad de discutir las condiciones de una posterior renovación; mas, como no se pusieron de acuerdo, la arrendataria decidió entregar los inmuebles en esa última fecha y así se lo comunicó a la arrendadora, quien no acudió a recibir los bienes el día señalado.
Demanda mediante la cual el día 14 de enero de 2009 se declararon probadas las excepciones de mérito y se condenó en costas a la Sociedad El Topacio. Demanda que fue confirmada en todas sus partes el día 19 de junio de 2009 por la Sala Civil del Tribunal Superior de Bogotá.
PROBLEMA PLANTEADO
El interrogante dentro del caso bajo examen, es determinar si al casacionista le asiste razón cuando en su demanda acusa de violación directa por falta de aplicación de los artículos 519, 524, 870 y 897 del Código de Comercio, toda vez que no era del recibo de que las partes no pueden estar por encima de las leyes de orden público consagradas en los artículos 518 a 528 del indicado estatuto y del derecho del CONTRATANTE CUMPLIDO para pedir indemnización de perjuicios compensatorios.
SINTESIS
Falló el casacionista cuando en su demanda mencionó que se encontraba probada en el proceso la naturaleza mercantil del contrato celebrado entre la Sociedad EL TOPACIO y EXXONMOBIL DE COLOMBIA S.A., así como la RENOVACION que la segunda hizo y la aceptación de la misma por parte de la primera.
Yerro en que igualmente cayó cuando citó el artículo 519 del C. Co., toda vez que entendiendo que al haberse suscitado diferencias entre las partes, éstas debían ser resueltas por medio del PROCESO VERBAL (citado en el Libro Tercero “Los Procesos” Título XXIII “Procesos Verbales” Capítulo I “Proceso Verbal de Mayor y Menor Cuantía” artículo 427 Parágrafo 1° numeral 12°)[1]
De la misma manera incurrió en error el censor cuando argumentó que el Juez de Segunda Instancia al haber aplicado el art. 519, hubiera encontrado que al suscitarse diferencias en la RENOVACION entre arrendatario y arrendador, era de competencia del juez para dirimirlas, y que por tal motivo el locatario (EXXONMOBIL DE COLOMBIA S.A.) incumplió la prestación debida: “..al terminar el contrato ofreciendo la entrega…”, y contrarió con su manifestación de voluntad la norma de orden prohibida.
Finalmente la parte demandante advirtió que si el Ad-quem hubiera aplicado los artículos 524[2] y 897[3], los cuales son de orden público, y que las manifestaciones de voluntad de los contratantes contrarias al art. 519 son ineficaces de pleno derecho, y que por tal motivo no procedía la extinción del contrato, y que en consecuencia se debió aplicar lo normado en el artículo 870 del Código de Comercio[4], toda vez que el arrendatario al no seguir pagando la renta pactada incurrió en INCUMPLIMIENTO de sus compromisos y por ende la Sociedad El Topacio gozaba de pleno derecho para pedir la resolución o cumplimiento del contrato.
Dentro de las CONSIDERACIONES DE LA CORTE, advierte inicialmente que en fruto de la equidad, surge la relevancia de proteger al empresario, y por lo tanto impone su resguardo frente a cualquier abuso en que pueda incurrir el arrendador, tendiente a evitar que se enriquezca sin causa alguna con aprovechamiento, evidentemente injusto, del derecho que ha sido creado por el esfuerzo del comerciante.
Y tal principio de favorecer al arrendatario fue confirmado por parte de la Corte Constitucional en diversos pronunciamientos ( sentencia 5860 del 27 de julio de 2001, sentencia 5876 del 24 de septiembre de 2001 y sentencia 022 del 14 de abril de 2008).
Por tal motivo de conformidad con el art. 518 del C. Co (RENOVACION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO), colige que la renovación además de ser un derecho consistente en la posibilidad de seguir utilizando el mismo inmueble en que ha venido funcionando un establecimiento de comercio, es también, y fundamentalmente una potestad exclusiva del arrendatario, que no del arrendador, y por ende, no puede ser exigido por éste sino por aquél.
Y ese interés hacia la protección de los intereses del arrendatario es porque con su esfuerzo hace un importante aporte a la sociedad y colabora a la satisfacción de los fines del Estado, puesto que aquí se ampara el interés general como precepto de rango superior, toda vez que se propende por la salvaguarda de la estabilidad empresarial del arrendatario en pro del bien común.
Corolario de lo anterior se tiene que:
· Si al término del contrato en que el arrendatario ha cumplido cabalmente sus obligaciones, quien arrendó no lo ha desahuciado con los seis meses de anticipación de que trata el artículo 520 y aquél pretende la continuidad de su establecimiento en el local, la renovación se produce de manera automática y, por ello, el locatario permanece en el uso del inmueble, pero a favor del alquilador y del propio arrendatario, nace la posibilidad de discusión en torno de las estipulaciones que habrán de regir en el futuro la relación sustancial a que los dos se han vinculado y de obtener, en su caso, que en proceso verbal el Juez defina los aspectos materia de controversia.
· Por otra parte, cuando al momento de concluir el plazo contractual el comerciante no hace uso de la atildada opción, porque no le interesa continuar explotando el bien en virtud de haber hallado otro de mejor ubicación o, en fin, por la razón que sea que lo acompañe, nada puede obligarlo a seguir atado a un ligamen que ha expirado por el vencimiento del periodo inicialmente acordado y, por ese camino, es imposible compeler al adelanto del pleito judicial destinado a la supresión de las diferencias, en la medida en que sin renovación no existen ellas ni, por tanto, tiene origen la discusión.
· La RENOVACION, es una prerrogativa del arrendatario, y por ende su negativa a utilizarlo impide el nacimiento de la autorización de deliberar, pues no existe la posibilidad de contrato posterior sobre cuyas cláusulas pueda haber disputa.
· La RENOVACION constituye una facultad establecida por la ley en interés público y en favor exclusivo del locatario mercantil, para que al vencimiento del término del contrato se mantenga su vigencia en el tiempo, siempre que no se hayan presentado las circunstancias impeditivas señaladas en el artículo 518; mas no se trata de una obligación o de un deber de ese contratante, razón por la cual su utilización o su abandono están lejos de erigirse en expresiones contrarias al precitado artículo.
· Finalmente se colige que con cimiento en la redacción de la norma, puesto que la opción del procedimiento verbal emerge únicamente en “…presencia de diferencias que ocurran entre las partes en el momento de la renovación del contrato…”. Esa posibilidad emana, entonces, bajo dos condiciones simultáneas: a) el ejercicio del derecho de renovación por el arrendatario y, b) la existencia de diferencias entre las partes a propósito de esa eventual modificación contractual; por consiguiente, la carencia de ejercicio de aquella facultad por parte del empresario impide el nacimiento del derecho del arrendador.
Jayder Muñoz Lopez
CERES Altamira
[1] C. P. Civil. ART. 427 Parágrafo 1° Num. 12. Los previstos en los artículos 175, 519, 940, incisos 2°,3°, 941, 943, 945, 948, 950, 952, 966, 972, 1164, 1170 y 1346 del Código de Comercio y todo otro asunto que dicho Código ordene resolver mediante proceso abreviado o por trámite incidental autónomo”.
[2] Art. 524 C . Co. “NORMATIVIDAD IMPERATIVA: Contra las normas previstas en los arts. 518 a 523, inclusive, de este Capítulo, no producirá efectos ninguna estipulación de las partes”.
[3] Art.897 C. Co. “ACTOS INEFICACES: Cuando en este Código se exprese que un acto no produce efectos, se entenderá que es ineficaz de pleno derecho, sin necesidad de declaración judicial”.
[4] Art.870 C. Co. “ACCIONES ALTERNATIVAS EN CONTRATOS BILATERALES: ”En los contratos bilaterales, en caso de mora de una de las partes, podrá la otra pedir su resolución o terminación, con indemnización de perjuicios compensatorios, o hacer efectiva la obligación, con indemnización de los perjuicios moratorios”.
